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공인중개사시험 민법, 용익물권 중 지상권에 대하여 학습하였습니다. 학습한 내용을 요점정리 해 봅니다.
목차
1. 총설
2. 지상권의 종류
3. 지상권의 존속기간
4.지상권의 효력
1. 총설
제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
제289조의 2(구분지상권) ① 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다.
- 지상권은 타인의 토지를 사용하기 위한 물권이다.
- 지상권이 목적물인 토지는 일필의 토지의 전부 뿐만 아니라 그 일부라고 무방하다.
- 지상권은 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용하는 권리이다.
- 토지 위에 현재 건물 등이 존재하지 않더라도 지상권은 유효하게 성립한다.
- 기존의 공작물이나 수목이 멸실하더라도 지상권은 존속할 수 있다.
- 지상권은 물권이므로 당연히 양도성과 상속성을 가진다.
- 지료지급은 지상권의 요소가 아니다. (전세금이나 차임의 지급을 요소로 하는 전세권, 임차권과 구별된다.)
- 지상권은 물권으로서 대항력이 있다.
- 지상권이 설정된 토지를 양수한 자는 지상권자에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.
2. 지상권의 종류
1) 약정 지상권
- 지상권은 토지소유자(지상권설정자)와 지상권자의 지상권설정계약(물권적 합의(와 지상권설정등기에 의해서 취득할 수 있다.
2) 담보지상권
- 근저당 등 담보권 설정으로 건물 또는 공작물의 축조. 설치되는 등으로 토지의 담보가치가 줄어드는 것을 막기 위하여 담보권과 아울러 지상권을 설정하는 것이다.
- 담보지상권은 그 피담보채권이 변제되면 소멸한다.
- 담보지상권은 제3자가 목적 토지에 건물을 신축하는 경우, 지상권자는 목적 토지의 사용. 수익을 이유로 손해배상의 청구나 부당이득의 반환을 청구할 수 없다.
- 건물의 철거나 토지의 인도를 청구할 수 있다.
3. 지상권의 존속기간
1) 설정행위로 기간을 정하는 경우
(1) 최단존속기간
제280조( 존속기간을 약정한 지상권) ① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음의 연한보다 단축하지 못한다.
1. 견고한 건물이나 수모의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적을 하는 때에는 15년
3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
(2) 최장존속기간
- 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다.
2) 설정행위로 기간을 정하지 않은 경우
제281조( 존속기간을 정하지 아니한 지상권) ① 게약으로 지상권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.
② 지상권설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조 제2호의 건물의 목적으로 한 것으로 본다.
3) 지상권(토지임차인, 토지전세권자)의 갱신청구권, 매수청구권
제283조( 지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
- 지료연체를 이유로 토지소유자가 지상권의 소멸을 청구하여 지상권이 소멸한 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않는다.
4) 강행규정
- 지상권의 존속기간과 갱신에 관한 규정은 모두 강행규정이다.
- 이에 위반되는 약정으로서 지상권자에게 불리한 것은 효력이 없다.
4. 지상권의 효력
1) 토지권자의 토지사용권
- 지상권자는 지상권설정행위로 정하여진 목적의 범위 내에서 토지를 사용할 권리를 갖는다.
- 토지의 유지. 보수에 소요된 필요비는 지상권자의 부담으로 된다.
- 지상권자에게 점유권과 물권적 청구권이 있다.
- 지상권자에 상린관계 규정이 준용된다.
2) 지상권의 처분
- 지상권자는 그 권리를 양도 또는 임대할 수 있다.
- 지상권자는 토지소유자(지상권설정자)의 의사에 반해도 지상권을 양도할 수 있다.
- 지상권을 저당권의 목적으로 할 수 도 있다.
- 지상권을 보유한 채 지상물 소유권만을 양도할 수 있다.
- 지상물 소유권을 보유한 채 지상권만 양도할 수 있다.
3) 지료지급의무
- 지료는 지상권의 요소가 아니므로 당사자가 지료의 지급을 약정한 때에만 지상권자는 지료지급의 의무를 진다.
제287조( 지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
제288조(지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지) 지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 전조의 청구는 저당권자에게 토지 한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다.
- 지상권자의 지료 지급 연체가 토지소유권의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우, 토지 양수인에 대한 연체기간이 2년이 되지 않는다면 양수인은 지상권소멸청구를 할 수 없다.
<지상권>
1. 지료는 지상권의 성립요소 아니다. 무상가능
2. 지상권과 지상물 분리처분 가능하다.
3. 지상권의 양도는 자유다, 지상권 양도금지 특약은 무효이다.
4. 소유자가 변경- 지료연체의 효과 승계되지 않는다.
5. 채권의 담보를 위하여 지료 없는 지상권을 설정한 경우
- 제3자가 건물을 신축한 경우 - 건물철거청구는 가능하고 손해배상청구는 안 된다.
- 채권이 소멸되면 저당권도 소멸되고 지상권도 소멸된다.
6. 존속기간을 약정하지 않는 경우 최단기간으로 한다.
7. 지상물매수청구권
- 지상권자는 존속기간 만료 시 지상물이 현존할 때 갱신청구- 거벌 - 매수청구
- 지료연제 - 지상권소멸 - 지상권자는 매수청구 할 수 없다.
- 지상권설정자가 매수청구 - 지상권자는 정당한 이유 없이 거절할 수 없다.
8. 2년 이상 지료연체 - 소멸청구 - 편면적 강행규정
9. 분묘기지권을 시효취득한 경우- 청구한 날부터 지료지급의무 발생
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