지역권과 전세권에 대하여 학습하였습니다. 학습한 내용을 요점정리 하겠습니다.
목차
1. 지역권
1) 지역권의 의의
2) 지역권의 법적 성질
3) 지역권의 취득과 효력
2. 전세권
1) 지역권의 취득와 존속기간
2) 전세권의 효력
3) 전세권의 소멸
1. 지역권
1) 지역권의 의의
제291조( 지역권의 내용) 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.
- 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용할 수 있는 부동산 용익물권을 지역권이라 한다.
- 요역지는 반드시 1 필의 1 필의 토지이어야 하지만, 승역지는 반드시 1 필의 토지일 필요가 없다.
- 지역권은 유상이든 무상이든 상관없다. (영구 설정하는 것도 가능하다)
- 통행지역권을 주장하려면 그 토지의 통행으로 편익을 얻은 요역지가 있음을 주장 입증하여야 한다.
2) 지역권의 법정 성질
(1) 지역권의 부종성
제292조(부종성) ① 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대하나 소유권 이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 약정이 있는 때에는 그 약정에 따른다.
② 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.
- 요역지 소유권이 이전되면 지역권은 이전등기 없이 이전한다.
- 요역지 위에 지상권이나 전세권 등 용익권이 설정되면 용익권자들도 지역권을 행사할 수 있으며, 요역지에 저당권이 설정되면 그 효력이 지역권에도 미친다.
- 지역권은 요역지를 위하여 존재하는 종 된 권리이므로 요역지와 분리하여 지역권만을 양도하거나 다른 권리(저당권 등 )의 목적으로 하지 못한다.
(2) 지역권의 불가분성
제293조(공유관계, 일부양도와 불가분성) ① 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.
제295조( 취득과 불가분성) ① 공유자의 1인에 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
② 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.
제296조(소멸시효의 중단, 정지와 불가분성) 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.
3) 지역권의 취득과 효력
(1) 지역권의 취득
- 지역권은 지역권설정계약과 지역권설정등기에 의하여 취득하는 것이 보통이다.
- 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 제245조의 규정을 준용한다. (제294조)
- 통행지역권은 요역지 소유자가 승역지에 통로를 개설하여 승역지를 사용하는 상태가 민법 제245조의 기간 동안 계속된 경우에 한하여 그 시효취득을 인정할 수 있다.
- 적법한 점유이어야 한다.
- 취득시효기간의 경과 후 그 등기를 하여야 지역권을 취득한다.
- 시효취득한 경우에는 그 존속기간에 제한이 없으며, 다른 특별한 사정이 없다면 통행지역권을 시효취득한 자는 승역지 소유자가 입은 손해(손실)를 보상하여야 한다.
- 지역권은 점유를 수반하는 권리가 아니므로 반환청구권은 준용되지 않는다.
2. 전세권
제303조(전세권의 내용) ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용. 수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
1) 전세권의 취득과 존속기간
(1) 전세권의 취득
- 전세권설정계약(물권적 합의)과 전세권설정등기 이외에 약정한 전세금 지급이 있어야 비로소 전세권이 성립한다.
- 목적부동산의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다.
- 전세금은 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 있다.
- 전세권의 목적인 부동산의 소유권이 이전되는 경우에는 전세권자는 양수인에게만 전세금의 반환을 청구할 수 있다.
- 전세권설정등기는 유효한 것으로 추정된다.
(2) 전세권의 존속기간
제312조(전세권의 존속기간) ① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기가은 갱신한 날로부터 10년을 넘기지 못한다.
④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존소기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
제313조(전세권의 소멸통고) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
- 1년이라는 최단존속기간과 법정갱신은 토지전세권에는 인정되지 않고 건물 전세권에만 인정된다.
- 전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자는 그 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제삼자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.
2) 전세권의 효력
(1) 전세권자의 권리와 의무
- 용도에 좇은 사용. 수익권
제311조(전세권의 소멸청구) ① 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용. 수익 하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에는 전세구너설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다.
- 건물전세권의 효력
제304조(건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력) ① 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.
- 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 필요한 수선을 하여야 한다.
- 필요비상환청구권이 인정되지 않는다. 다만 유익비상환청구권은 인정된다.
- 전세권자는 전세권의 내용실현이 방해된 때에는 물권적 청구권을 행사할 수 있다.
(2) 전세권의 처분
제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있도 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.
3) 전세권의 소멸
(1) 전세권의 소멸과 동시이행
제317조(전세권의 소멸과 동시이행) 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말고등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
(2) 토지전세권자의 갱신청구권. 매수청구권 인정한다.
(3) 전세권의 경매청구권과 우선변제권
- 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하면 전세권자는 목적물의 경매를 신청할 수 있고, 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
- 건물 일부에 대하여 전세권이 설정된 경우, 건물 일부의 전세권자에게 건물전부에 대하여 전세권에 기한 경매신청권은 인정되지 않으나 우선변제권은 인정된다.