공인중개사 시험 개론 부동산의 임대료 규제, 임대료 보조, 공공임대주택 그리고 부동산 조세 및 분양가 상한제에 대해 학습하였습니다. 학습한 내용을 요점정리 하겠습니다.
목 차
1. 이미대로 규제 정책
2. 임대료 보조 정책
3. 공공임대주택 정책
4. 분양가 상한제
5. 부동산 조세
1. 임대료 규제 정책 - 직접 개입 방식, 임차인 보호
- 의미 : 임대료 규제정책이란 정부가 임차인을 보호하기 위하여 시장 균형 임대료 이하로 임대료를 통제하는 정책을 말합니다.
- 만약 최고 임대료가 시장 임대료보다 높은 수준으로 규제되면 임대료 규제 정책은 시장에 아무런 영향을 주지 못합니다.
- 최고 임대료가 규제되면 단기적으로 임대주택 시장에 초과수요(주택부족) 현상이 발생합니다.
- 임대료 규제가 시행되면 임대주택의 상업성이 악화되기 때문에 장기적으로 임대주택의 물량(공급)이 감소합니다.
- 정부가 임대료 상승을 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량은 감소합니다.
- 일반적으로 임대료 규제는 기존 임차인들의 주거 이동을 저해하게 합니다.
<개론- 임대료 규제 정책 요점정리>
1. 정부 직접개입
2. 임차인 보호
3. 단기 - 초과 수요 / 장기 - 공급 감소 (주택의 품질 저하, 주거 이동의 제한, 암시장 형성)
4. 단기에 효과 있고 장기에 효과 사라진다.
2. 임대료 보조 정책
- 임대료 보조는 정부가 임대료의 일부 또는 전부를 임차인에게 보조하는 정책입니다.
- 임대료가 보조되면 단기적으로 임대주택에 대한 수요가 증가합니다. (임대료 상승)
- 임대료가 보조되면 장기적으로 임대부택에 대한 공급이 증가합니다 (임대료 하락)
- 임대료 보조 정책은 임대료 규제 정책과 달리, 장기적으로 임대주택의 공급을 증가시킵니다.
<개론= 임대료 보조 정책 요점정리>
1. 정부 간접개입방식
2. 임차인 보호
3. 단기 - 임대주택 수요 증가/ 장기 - 임대주택 공급 증가
3. 공공임대주택 정책
- 공공임대주택은 정부가 직접 임대주택을 건설 또는 매입하여 싸게 공급하는 정책입니다.
- 공공임대주택 정책은 대표적인 직접개입 방식입니다.
- 정부가 공급하는 공공임대주택의 임대료는 시장 임대료보다 낮기 때문에 공공임대주택의 거주자들은 사적 시장의 임대료와의 차이만큼 정부로부터 주거비를 보조받는 효과가 발생합니다.
4. 분양가 상한제
- 분양가 상한제는 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 분양가격 이하로 공급하여야 하는 정책을 말합니다.
- 분양가 상한제 적용 공동주택은 공공택지 또는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역이 해당됩니다.
- 분양가격은 택지비와 건축비로 구성됩니다.
- 도시형 생활주택은 분양가 상한제 규제를 적용받지 않습니다.
5. 부동산 조세
1) 조세의 전가
- 조세가 부과되면 각 경제주체들은 조세부담을 다른 경제주체에게 이전시키고자 하는데, 이를 조세의 전가 현상이라고 합니다.
- 조세부담은 수요자와 공급자의 가격 탄력성의 정도에 의해 결정됩니다. 일반적으로 조세부담은 보다 비탄력적인 상대방이 보다 많이 부담합니다.
- 수요가 완전 탄력적이면 공급자가 전부 부담하고, 공급이 완전 탄력적이면 수요자가 부담하게 됩니다.
- 공급이 완전 비탄력적이면 공급자가 조세를 부담하여 임차인에게 전가되는 현상은 없습니다.
2) 임대주택에 대한 재산세 부과의 효과
- 임대주택에 재산세가 부과된 경우 재산세의 실질적인 부담 정도는 수요와 공급의 가격 탄력성에 달려있습니다.
- 임차인이 가격탄력성이 임대인의 가격탄력성보다 탄력적이라면, 임대주택에 재산세가 부과되면 재산세는 임대인이 보다 많이 부담합니다.
- 임차인이 완전 탄력적이라면, 재산세는 임대인이 전부 부담합니다.
- 주택의 공급이 완전 비탄력적일 경우 재산에는 전부 공급자에게 귀착됩니다.
3) 매매주택에 대한 양도소득세 부과의 효과
- 양도소득세가 중과되면 매수인이 지급하는 대금은 종전보다 많아지고 세금을 납부한 후 매도인이 가져가는 현금은 종전보다 적어집니다.
- 주택공급의 동결효과란 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해서 주택의 처분을 적극적으로 연기하거나 포기하는 현상을 말합니다.
- 양도소득세 부과로 주택의 동결효과가 발생하면 주택의 공급이 감소하여 주택의 가격이 상승할 수 있습니다.
4) 토지 단일세
- 헨리 조지는 토지세만으로 국가 재정을 충분히 충당할 수 있다고 주장하였습니다.
- 따라서 모든 조세를 철폐하고, 토지 보유세만을 단일하게 부과해야 한다고 주장했습니다.
- 토지의 이용을 특정 방향으로 유도하기 위해서는 토지 이용에 따라 차등 있게 조세를 부과하여야 한다고 주장했습니다.