공인중개사 시험 중개사법령 및 중개실무 용어에 대한 정의에 대하여 학습한 것을 요점정리 하겠습니다.
목차
1. 법의 목적
2. 용어의 정의
3. 중개대상물
4. 중개대상 권리
1. 법의 목적
- 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여, 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
2. 용어의 정의
① 중개- 중개라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이다.
- 중개행위는 사실행위에 해당한다.
- 중개행위는 상행위이다.
- 중개행위의 판단은 '객관적'으로 사회통념에 따라 판단하며, 행위자이 주관적 의사에 결정되는 것이 아니다.
② 중개업 - 중개업이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
- 일정한 부소를 받지 않은 것은 중개업에 해당하지 아니한다.
- 우연한 기회에 단 1회 중개를 한 것은 중개를 업으로 한 것은 아니다.
- 보수를 받기로 약속. 요구에 그친 경우에는 중개업에 해당하지 아니한다.
- 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 금전소비대차의 알선에 부수하여 부동산에 대한 저당권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 한 경우 중개업에 해당한다.
- 중개업은 본업이며, 겸업( 분야대행, 권리금 알선 등)과는 구별된다.
- 무등록 중개업은 처벌된다 중개보수 약정은 무효이다
- 무등록 중개는 처벌되지 아니하며, 중개보수 약정도 유효이다 (다만 너무 과다한 경우에는 감액될 수 있다)
③공인중개사 - 공인중개사라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다.
④ 개업공인중개사 - 개업공인중개사라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
- 공인중개사 자격증의 유무와 상관없이 중개사무소를 두고자 하는 지역이 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 중개사무소를 개설등록을 한 자를 말한다.
- 종류: 법인인 개업공인중개사, 공인중개사인 개업공인중개사, 부칙상의 개업공인중개사가 있다.
- 공인중개사라 함은 이 법에 의하여 공인중개사 자격을 취득하여 중개업에 종사하는 자를 말한다.(x)
⑤ 소속공인중개사 - 소속공인중개사라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함)로서, 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
⑥ 중개보조원- 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 , 중개대상물에 대한 현장 안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무릉 보조하는 자를 말한다.
3. 중개대상물
법 제3조 ( 중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다.
1. 토지
2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건
영 제2조( 중개대상물의 범위) 법 제3조 제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다.
1. 입목에 관한 법률에 따른 입목
2. 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단
4. 중개대상 권리
- 중개대상이 되는 권리는 부동산에 대한 권리로서, 거래가 가능하고 중개가 가능한 권리이어야 한다
- 동산에 관한 권리이거나, 법률의 규정에 따라 득실변경이 되는 경우는 중개대상이 될 수 없다.
- 중개대상이 되는 권리 - 부동산의 소유권, 부동산의 임차권, 용익물권(지상권, 지역권, 전세권), 담보물권(저당권, 근저당권, 담보가등기), (등기된) 환매권의 이전, 유치권의 이전, 법정지상권의 이전 등.
- 중개대상이 아닌 권리 - 동산질권, 점유권, 유치권의 성립, 1필지 토지 일부에 대한 저당권, 법정지상권의 성립, 판결, 상속 등 법률의 규정에 의한 권리변동 등
- 저당권도 중개대상에 해당한다.
- 주택이 철거된 후 일정한 요건하에 이주자택지를 공급받을 대토권은 중개대상물이 아니다.
- 영업용 건물의 비품, 영업사의 노하우는 중개대상물에 해당하지 않는다.
- 20톤 이상의 선박은 중개대상물에 해당하지 않는다
- 공용폐지가 되지 아니한 행정재산인 토지는 중개대상물에 해당하지 않는다.
- 토지에 부착된 수목의 집단으로서 소유권보존등기를 한 것은 중개대상물에 해당한다.
- 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 입주권은 중개대상물이 아니다.