물권법 총설

공인중개사 민법 물권법 총설에 대하여 정리하겠습니다.

 

목차
1. 물권법의 종류
2. 물권의 주체와 객체
3. 물권적 청구권

 

물권법 총설

 

1. 물권의 종류

1) 물권법정주의

제185조(물권의 종류) 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다

• 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용. 수익 권능을 대세적. 영구적으로 포기한 소유권은 존재하지 않으며, 처분권능이 없는 소유권도 인정되지 않는다.

2) 관습법상의 물권

- 관습법이 인정하는 물권: 관습법상 법정지상권, 분묘지지권, 양도담보

- 관습법상 물권으로 볼 수 없는 것

• 온천에 관한 권리, 근린공원이용권, 사도통행권은 관습법상의 물권으로 볼 수 없다.
• 무허가 미등기건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물이 취득자에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수 없다.

제186조( 부동산 물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 

2. 물권의 주체와 객체

• 물권은 현존. 특정의 독립된 물건 자체를 객체로 하는 권리이나, 예외적으로 지상권 또는 전세권(지역권 X)을 목적으로 하는 저당권 등과 같이 권리(재산권) 자체를 객체호 하는 경우도 있다.

제99조( 부동산, 동산) ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다. 
② 부동산 이외의 물건은 동산이다. 

 1) 토지의 정착물 - 토지의 정착물애는 토지의 일부에 불과한 것(돌, 흙, 지하수, 교량, 터널, 우물, 도로의 포장 등)과  토지와 별개의 독립한 부동산으로 다루어지는 정착물( 건물, 입목 등)이 있다. 

2)  독립부동산

• 건물 : 우리 민법은 건물을 토지로부터 완전히 독립시켜서 별개의 부동산으로 다루고 있다. 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 그리고 지붕, 주벽이 이루어지면 된다. 
• 수목: 수목은 토지의 정착물로서 독립하여 물권의 객체로 되지 않는 것이 원칙이나. 예외적으로 입목법에 의한 수목의 집단은 소유권과 저당권의 객체가 될 수 있으며, 명인방법을 갖춘 수목은 소유권(저당권 x)의 객체로 될 수 있다. 
• 미분리의 과실 : 미분리의 과실은 명인방법을 갖추면 토지나 수목으로부터 독립한 물건으로 다루어진다. 
• 농작물 : 적법한 권원 없이 타인의 토지에 농작물을 경작한 경우 그 농작물은 명인방법을 갖추지 않더라도 경작자의 소유가 된다. 다만 경작자로부터 농작물을 매수한 자는 명인방법을 갖추어야 소유권을 취득한다. 

3) 일물일권주의 

• 토지 : 분필하기 전에는 토지의 일부의 소유권 이전이나 저당권 설정은 인정되지 않는다. 그러나 분필 전이라도 토지의 일부에 용익물권은 설정할 수 있다.
• 건물 : 구분 또는 분할의 등기절차를 밟기 전에는 1동의 건물의 일부를 처분하지 못하나, 1동의 건물의 일부에 대하여는 용익권을 설정할 수 있다. 특히 연립주택, 아파트 등의 건물은 1동의 건물의 일부에 대해서도 구분소유자가 인정된다. 

3. 물권적 청구권

1) 물권적 청구권의 모습

• 물권적 반환청구권 : 반환청구권은 점유를 침탈하거나 물건의 반환을 거부하는 경우에 점유자에게 그 반환을 청구하는 권리이다. 
• 물권적 방해제거 청구권 : 방해제거청구권은 점유의회수(회복) 이외의 방법으로 행사하는 권리이다 (예 : 무효등기의 말소청구권, 불법건물의 철거청구권 등)
• 물군적 방해예방청구권: 방해예방청구권은 장래에 물건의 침해가 발생할 염려가 있는 경우에 그 발생을 저지하기에 필요한 일체의 작위. 부작위를 청구하는 권리이다. 

2) 물권적 청구권의 법적 성질

• 물권적 청구권은 물권에 의존하는 권리이므로 언제나 물권과 그 운명을 같이 한다. 따라서 물권과 분리하여 물권적 청구권만 양도할 수 없다. 
• 소유자가 무효등기의 말소등기의무자에 의해 소유권을 상실하여 소유권에 기한 등기말소(물권적 청구권)를 구할 수 없는 경우, 그 의무자에게 그 권리의 이행불능을 이유로 전보(손해)배상청구권을 가진다고 말할 수 없다.

3) 소유권에 기한 물권적 청구권

제213조(소유물반환청구권) 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유한 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다. 
제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방새의 자게를 청구할 수 있도, 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다. 

• 청구권자는 현재 물권자이고 상대방은 현재 침해자, 방해자이다. 
• 미등기건물의 매수인은 건물의 매매대금을 전부 지급한 경우에도 아직 소유권을 취득하지 못하였으므로 건물의 불법점유자에 대하여 직접 소유권에 기한 반환청구를 할 수 없다.
• 전소유자라도 일단 소유권을 타인에게 양도하여 소유권을 상실한 경우에는 제2자인 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권으로 방해배제를 청구할 수 없다. 
• 근저당이 설정된 후에 그 부동산 소유권이 제3자에게 이전된 경우에 현재소유자는 자신의 소유권에 기하여 피담보채권의 소멸을 원인으로 그 근저당설정등기의 말소를 청구(물권적 청구권)할 수 있음은 물론이고, 근저당설정자인 종전의 소유자도 근저당설정계약의 당사자로서 계약상의 권리에 터 잡아 근저당설정등기의 말소를 청구(채권적 청구권)할 수 있다. 
• 간접점유자는 물권적 청구권의 상대방이 되지만, 점유보조자는 현실적으로 점유하고 있더라도 물권적 청구권이 상대방이 되지 못한다. 
• 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효의 대상이 아니다. 

4) 손해배상청구권과의 관계

제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

• 소유권에 기한 방해배제청구권에 있어서 '방해'라 함은 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미하고, '손해'의 개념과는 다르다, 소유권에 기한 방해배제청구권은 방해 '결과'의 제거를 내용으로 하는 것이 되어서는 아니 되며 (이는 손해배상의 영역에 해당한다. 할 것이다.) 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것을 내용으로 한다. 

 

<물권법 총설>
1. 행사자 - 현재 물권자 / 상대방 - 현재 침해자 - 점유할 정당한 권리가 있는 자에게는 행사할 수 없다.
2. 행사자 상대방 - 간접점유자 (점유보조자느 아니다. )
3. 점유물반환청구권
 - 침탈o - 사기 X 
 - 선의의 제3자에게 행사 할 수 없다. 
 - 1년 (출소기간 ) 
4. 직접점유자가 점유물을 제3자에게 양도한 경우 간접점유권은 소멸한다. 
5. 유치권은 유치권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없고, 점유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.
6. 지역권과 저당권은 점유할 권리가 없으므로 반화청구권이 인정되지 않는다.
7. 점유를 방해를 받을 염려가 있을 때 점유자는 방해의 예방과 손해배상의 담보를 함께 청구할 수 있다. 
8. '갑' 소유의 토지 위에 '을'이 무단으로 건물을 신축한 경우
 - 건물은 '을' 소유이므로 '갑'은 '을'에게 건물에서 퇴거 청구를 할 수 없고 건물 철거 청구를 할 수 있다. 
 - '을'이 '병'에게 건물을 임대한 경우, '갑'은 '을'에게 철거, '병'에게 퇴거 청구를 할 수 있다.
 - '을'이 '병'에게 건물을 매도한 경우, '갑'은 '병'에게 철거 청구를 할 수 있다.