공인중개사 시험 - 개론 시장론 거미집 모형 이론

이 번 시간에는 공인중개사 1차 시험 개론, 부동산 시장과 정보의 효율성에 대하여 정리해 보겠습니다.

목차
1. 효율적 시장 이론
2. 할당 효율적 시장
3. 경기 변동
4. 부동산 경기순환
5. 에치켈의 거미집 모형

 

 

공인중개사 시험 - 개론 시장론 거미집 모형 이론

1. 효율적 시장 이론

1) 의미 : 효율적 시장이란 새로운 정보가 지체 없이 가격에 반영되는 시장입니다. 

2) 효율적 시장의 유형으로는 약성시장, 준강성 시장, 강성시장이 있습니다. 

• 약성 효율적 시장 : 과거의 정보가 지체 없이 가격에 반영되는 시장입니다. 약성효율적 시장에서는 기본적 분석과 내부정보를 통해 초과이윤을 획득할 수 있습니다. 
• 준강성 효율적 시장 : 준강성 효율적 시장은 과거 정보와 현재 공표된 정보가 가격에 즉각적으로 반영된 시장을 말합니다. 준강성 효율적 시장에서는 내부정보를 통하여 초과 이윤을 얻을 수 있습니다. 
• 강성 효율적 시장 ; 강성 효율적 시장은 이미 모든 정보가 가격에 반영되어 있으므로 어떤 정보를 분석하더라도 초과이윤을 획득할 수 없는 시장입니다. 

<논점- 초과이윤 획득 가능성 >
1. 약성 효율적 시장 - 기본적 분석( 현재 정보 분석)
2. 준강성 효율적 시장 - 내부 정보를 획득한 경우
3. 강성 효율적 시장 - 초과이윤 획득이 불가능하다. 
* 기술적 분석 - 과거 정보를 활용한 투자 분석
* 기본적 분석 - 과거 및 현재 정보를 활용한 투자 분석

2. 할당 효율적 시장 - 자본이 돌아다니지 않고 멈춰있다.

• 할당 효율적 시장이란 모든 투자 시장에서 위험을 감안한 수익률이 동일하여 어느 시장에서도 초과이윤을 획득할 수 없는 시장을 말합니다. 
• 부동산 시장은 여러 가지 불완전한 요소가 많지만 할당 효율적 시장이 될 수 있습니다.
• 특정 투자자가 얻는 초과이윤이 이를 발생시키는데 필요한 정보비용보다 크다면, 할당 효율적 시장이 될 수 없습니다. 

<논점 - 할당효율적 시장 >
1. 완전 경쟁 시장 - 항상 할당 효율적 시장이 된다. 
2. 불완전 경쟁 시장 - 할당 효율적 시장이 될 수 있다.

3. 부동산 경기변동

• 의미 - 경제 활동 수준이 변동하는 현상을 말합니다. 
• 유형으로는 순환적 경기변동, 계절적 경기변동, 장기적 경기변동, 무작위적 경기변동이 있습니다. 
• 계절절 경기변동 : 매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상은 계절적 변동의 사레입니다. 
• 장기적 경기변동 : 50년 이상의 장기 (신도시의 성장과 쇠퇴)등이 이에 속합니다. 
• 무작위적 경기변동 : 지진, 전쟁 등 예기치 못한 상황과 정부의 정책 변화, 불규칙적 비순환적 경기 변동이 이에 속합니다. 

4. 부동산 경기 순환

1) 부동산 경기순환의 특징

• 부동산 경기는 일반적으로 주기는 길고, 진폭은 큽니다. 
• 부동산 경기는 주기의 각 순환국면이 불명확, 불규칙한 특징을 갖습니다. 
• 부동산 경기순환의 경우 확장기의 기간은 길고 수축기의 기간은 짧은 게 특징입니다. 
• 일반적으로 경기 회복은 길고 완만하지만, 경기 후퇴는 짧고 빠르게 나타납니다. 

2) 경기변동 순환국면의 특징

• 회복국면과 상향 국면을 확장기라고 합니다.  회복국면과 상향국면은 매도자 중시 시장이며 과거 가격은 새로운 거래의 하한선이 됩니다. 
• 후퇴국면과 하향 국면은 수축기라고 합니다. 후퇴 국면과 하향 국면은 매수자 중시 시장으로서 과거 가격은 새로운 거래의 상한선이 됩니다. 

3) 기타 

• 전체 부동산 경기는 서로 다른 형태를 보이는 부분 시장의 가중평균치 성격을 갖습니다. 
• 상업용, 공업용 부동산 경기는 일반 경기와 병행하나 주거용 부동산 경기는 일반 경기에 역행하는 경향이 있습니다. 
• 건축량, 거래량 등은 부동산 경기를 측정하는 지표가 될 수 있습니다. 

5. 에치켈의 거미집 모형

1) 거미집 모형의 이해 

• 거미집 이론이란 수요와 공급의 시차 또는 공급의 장기성이 농산물 가격의 주기적인 폭등과 폭락을 만들어낸다는 이론입니다. 
• 거미집 묘형의 현상은 주거용 부동산보다 경기를 많이 타는 상업용이나 공업용 부동산에서 더 강하게 나타납니다. 

2) 거미집 모형의 구분 

• 수렴형 : 폭등과 폭락이 점점 사라지는 형태를 말합니다. 
• 순환형 : 폭등과 폭락이 반복되는 형태를 말합니다.
• 발산형 : 폭등과 폭락이 심해지는 형태를 말합니다.