공인중개사 시험 - 민법 물권의 변동과 등기

공인중개사 시험 민법, 물권의 변동과 등기에 대하여 학습한 내용을 정리해 보겠습니다. 

목차
1. 물권행위
2. 부동산물권의 변동
  1) 등기를 필요로 하는 부동산물권변동
  2) 등기를 요하지 않는 부동산물권의 변동

 

민법 물권의 변동과 등기

1. 물권행위 

• 물권행위란 직접 물권의 변동을 목적으로 하는 의사표시를 그 요소로 하는 법률행위이다
• 물권행위는 직접 물권의 발생, 변경, 소명을 일으키는 것으로서 이행의 문제를 남기지 않는 처분행위이다.
• 이행을 남기는 의무부담행위인 채권행위와는 구별된다. 
• 처분행위는 처분권이 있는 자만 할 수 있으므로 무권리자의 처분행위는 무효이다.
• 의무부담행위는 처분권이 없어도 할 수 있으므로 타인의 권리매매도 유효하다.

2. 부동산물권의 변동

제186조( 부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
제187조( 등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

1) 등기를 필요로 하는 부동산물권변동- 법률행위, 점유취득시효완성

• 법률행위 - 매매, 교환, 증여, 제한물권의 설정(취득), 이전, 이행판결, 협의에 의한 공유물분할(조정이 성립), 물권의 포기(공유지분의 포기 등)에 의한 부동산물권 변동은 물권적 함의와 등기라는 두 요건을 갖추었을 때 발생한다. 
• 점유취득시효완성 - 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. 

2) 등기를 요하지 않는 부동산물권의 변동 - 법률규정

(1) 상속 ; 상속으로 인한 부동산물권변동의 효과는 상속인이 상속등기를 경료하지 않더라도 피상속인의 사망 시 당연히 발생한다.

(2) 판결: 형성판결에 의한 물권변동의 시기는 확정판결 시이다. 

(3) 공용징수

(4) 경매 : 국가기관이 하는 공경매를 말하는 것으로, 매수인은 매각대금을 완납한 때 등기 없이도 소유권을 취득한다.

(5) 기타 법률의 규정에 의한 물권변동

• 신축건물의 소유권취득
• 전세권의 법정갱신, 법정지상권의 취득, 관습법상의 법정 지상권의 취득, 법정 저당권의 취득 등
• 용익물권의 존속기간만료에 의한 소멸
• 피담보채권의 소명에 의한 저당권의 소멸, 피담보채권의 소멸 후 근저당권의 말소등기가 경료되기 전에 그 근저당권부채권의 압류 및 전부명령을 받아 근저당권이전의 부기등기를 경료한 자는 그 근저당권을 취득할 수 없다.
• 혼동에 의한 물권의 소멸
• 원인행위의 실효( 무효, 취소, 해제, 합의해제, 해제조건의 성취 등)에 의한 물권의 복귀
• 집합건물의 구분소유권을 취득할 경우에 공용부부분에 대한 지분취득
• 1동의 건물 중 구분된 건물 부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추고 구분행위로 인하여 구분소유권을 취득하는 경우
• 요역지 소유권 취득에 따른 지역권 이전
• 분묘지지권의 취득

<법정지상권이 있는 건물의 법률관계>
1. 법정지상권자는 등기 없이도 지상권을 취득할 당시의 토지소유자로부터 토지를 양수한 제3자에게 재항할 수 있다.
2. 법정지상권이 있는 건물이 양도된 경우, 양수인은 등기하여야 건물과 법정지상권을 취득한다.
3. 법정지상권이 있는 건물이 저당권 실행(경매)된 경우, 경락인은 등기 없이도 (당연히) 건물과 법정지상권을 취득한다.
4. 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만을 양도할 수도 있고, 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만을 양도할 수 있다 따라서 지상권자와 그 시상물 소유권자가 달라질 수 있다. 

<공인중개사 민법 요약 노트 및 기출지문 - 물권의 변동과 등기>

1. 등기를 요하는 부동산물권변동 - 법률행위, 점유취득시효완성
 - 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송에서 승소판결이 확정된 경우에도 등기하여야 소유권을 취득한다.
 - '갑'과 '을'간에 공유물분할에 관한 협의가 성립되었으나 '을'이 분할등기에 협력하지 않아 '갑'이 소송을 제기하여 승소판결이 확정된 경우, 등기하여야 분항의 효과가 발생한다.
 
2. 등기를 요하지 않는 물권변동 - 상속, 판결, 경매 등
 - 공유물분할판결에 의해 물권변동의 효력이 생기기 위해서는 등기를 요하지 않는다.
 - 민사집행법상 경매의 매수인은 대금완납 시에 등기 없이도 소유권을 취득한다.
 - 법정지상권은 그에 관한 등기 없이도 토지소유권을 취득한 선의의 제3자에게 지상권을 주장할 수 있다.