공인중개사 시험 민법 -물권법의 등기청구권

공인중개사 시험 민법 -물권법의 등기청구권에 대하여 학습한 내용을 정리하겠습니다.

 

   목  차
1. 등기청구권의 성질
2. 등기청구권이 소멸시효
3. 등기이 형식적 유효요건
4. 등기의 실질적 유효요검
5. 중간생략등기

 

 

공인중개사 시험 민법 -물권법의 등기청구권

1. 등기청구권의 성질

• 등기청구권이 채권적 청구권이면 10년의 소멸시효에 걸리게 된다.
• 등기청구권이 소유권에 기한 물권적 청구권이라면 소멸시효에 걸리지 않는다.
• 법률행위에 의한 물권변동의 경우 채권적 청구권이다.
• 실체관계와 등기(무효)가 일치하지 않는 경우 무효등기의 말소등기청구권(진정명의 회복을 위한 이전등기청구권)은 물권적 청구권이다.
• 점유취득시효에 의한 등기청구권은 채권적 청구권이다.

2. 등기청구권의 소멸시효

 1) 채권적 청구권인 경우

• 매수인의 소유권이전등기청구권 -매수인의 청구권은 채권적 청구권이므로 원칙적으로 10년의 소멸시효에 걸린다.
• 매수인의 목적물을 인도받아 점유하고 있는 경우에는 채권적 청구권이라 하더라도 소멸시효에 걸리지 않는다.
• 매수인이 사용. 수익 하다가 타인에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에도 그 이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않는다.
• 점유취득시효완성자의 소유권이전등기청구권 - 시효완성자가 계속 점유하고 있는 한 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다. 
• 점유를 상실한 경우 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 바로 소멸되는 것은 아니나, 그 점유가가 점유를 상실한 때로부터 10년간 등기청구권을 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다. 

 2) 물권정 청구권인 경우

• 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효의 대상이 되지 아니한다. 

3. 등기의 형식적 유효요건 

• 등기가 유효하기 위해서는 기본적으로 일단 등기가 존재하여야 한다.
• 등기가 원인 없이 말소(불법으로 말소)되었을 때는 그 등기는 유효하다.
• 등기는 물권의 효력발생요건일 뿐 효력존속요건은 아니므로 물권에 관한 등기가 원인 없이 말소(불법으로 말소)되었다 하더라도 그 물권의 효력에 영향을 미치지 않는다
• 등기가 불법말소된 후 소유권이 제3자에게 이전된 경우에는 그 등기말소 당시의 소유자를 상대로 말소회복청구를 하여야 한다. 
• 근저당권설정등기가 불법말소된 후 목적부동산이 경매절차에서 경락된 경우, 말소된 근저당권은 이에 의하여 소멸한다. 따라서 회복등기를 청구할 수 없다. (경매 -회복등기 없다)

4. 등기의 실질적 유효요건

• 등기와 물권행위는 서로 부합하여야 한다. 
• 실체관계에 부합하더라도 무효인 경우는 토지거래허가구역 내의 중간생략등기, 이중보존등기가 있다.
• 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권과 무효등기의 말소청구권은 모두 소유권에 기한 방해배제청구권으로 서 그 법적 근거와 성질이 동일하다.
• 무효등기의 유용은 일반적으로 그 유효성이 인정된다. 다만 유용의 합의가 이루어지기 전에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 생기지 않은 경우에 한하여 허용된다. 
• 기존 건물 멸실 수 건물이 신축된 경우, 기존 건물에 대한 등기는 신축건물에 대한 등기로서 효력이 없다.

5. 중간생략등기

1) 중간생략등기의 유효성

• 미등기 행위는 형사처벌은 될 수 있으나, 중간생략등기합의에 관한 사법상의 효력은 무효가 아니다. (단속규정)

2) 이미 경료된 중간생략등기 효력

• 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 중간생략등기가 경료된 이상, 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로는 그 소유권이전등기를 무효라고 할 수 없다.
• 토지거래허가구역 내에 있는 토지에 대한 중간생략등기는 확정적 무효이다.
• 미등기건물을 매수하여 매수인이 자신 명의로 직접 소유권보존등기를 한 경우, 그 등기는 실체관계에 부합하여 유효하다.

3) 중간생략등기의 합의에 기한 등기청구

• 3자 합의가 있는 경우 직접 청구가 가능하다. 중간생략등기의 합의가 있었다고 하여도 매도인의 매수인에 대한 소유권이전 등기의무가 소멸되는 것은 아니다. 
• 최초의 매도인은 3자간 중간생략등기 합의 후 중간자로부터 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다.

< 물권법 등기 청구권 >
1. 미등기 부동산매수인의 등기청구권 
   - 제3자에게 처분하고 점유를 승계하여 준 경우 -소멸시효 진행되지 않는다.
  - 제3자의 점유침탈에 의해 점유를 상실한 경우 - 소멸시효 진행된다.
2. 중간생략등기
 - 이미 등기가 경료된 경우 - 중간생략등기의 합의가 없더라도 유효하다.
 - 중간 생략등기의 합의가 없는 경우 - 대위 청구만 가능하다.
 - 중간생략등기의 합의가 있는 경우 - 대위 청구, 직접 청구 선택 가능하다.
3. 등기는 효력발생요건, 효력존속요건은 아니다. 
4. 저당권 불법말소 - 매매 - 말소당시의 소유자에게 말소회복청구해야 한다.
5. 사항란 등기의 유용 - 이전에 등기상 이해관계있는 제3자가 나타나지 않는 경우에 한하여 허용된다. 
6. 등기가 없어도 물권이 변동되는 경우
 - 건물 소유자의 법정지상권 취득
 - 분묘기지권의 시효취득
 - 저당권실행의 의한 경매에서의 소유권 취득
 - 법정갱신된 경우의 전세권 취득
7. 점유취득시효의 완성으로 점유자가 소유자에 대해 갖는 소유권이전등기청구권은 통상의 채권양도 법리에 따라 양도될 수 있다.
8. 부동산을 매수하여 인도받아 사용. 수익 하는 자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
9. 부동산 매수인이 매도인에 대해 갖는 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이다. 
10. 등기청구권과 등기시청권은 동일한 내용이 아니다.